新租赁准则下出租方会计处理的变化及税会差异调整
财政部于2018年12月7日发布了《企业会计准则第21号——租赁》，本公众号前段时间推出了“汇缴专栏 | 新租赁准则下承租人会计处理的变化及税会差异的处理”一文，今天小编再来为大家说一说出租人会计处理的变化及税会差异的处理。
新租赁准则下承租人采用单一的会计处理模型，不再将租赁区分为经营租赁或融资租赁，但对出租人的会计处理则保留了现行准则的“双重模型”，即在租赁开始日区分融资租赁与经营租赁。
因此对出租人而言，新准则的会计处理与旧准则相比并无显著变化，其变化点主要体现在经营性租赁初始直接费用的计量上。
现行税法规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
与新准则相比，企业所得税对租金收入的确认方法与金额与会计核算无差异。但对于初始直接费用，税收规定应作为收益性支出在实际发生年度税前扣除，而新准则规定应予资本化在租期内分摊，两者产生差异。
2018年12月15日，甲房地产置业投资公司与A咨询服务公司签署了一份写字楼的租赁合同。合同约定：从2019年1月1日起，租赁期限5年，每年租金200万元（不含税）。甲置业公司为一般纳税人，出租的写字楼为适用简易计税的老项目，租金按年支付，租金每年12月31日前支付。甲置业公司2019年1月向房屋中介公司支付了中介费用10万元。写字楼会计折旧50万元/年（折旧年限20年，符合税法规定）。
（1）2019年1月支付初始直接费用
根据新准则规定，出租人因出租而发生的初始直接费用，在发生时应先予资本化，然后在租赁期间合理分摊。
借：长期待摊费用 100,000
应交税金-应交增值税 6000
贷：银行存款 106,000
（2）2019年12月确认租金收入：
借：银行存款 2,100,000
贷：主营业务收入 2,000,000
应交税费—应交增值税 100,000
（3）初始直接费用按直线法在租赁期内分摊
每年应分摊的金额=10万元/5=2万元
借：其他业务成本 20,000
贷：长期待摊费用 20,000
（4）经营租赁用固定资产折旧
借：其他业务成本 500,000
贷：累计折旧 500,000
（5）出租写字楼缴纳房产税
每年按照租金收入的12%计算缴纳房产税（200×12%=24万元。
2019年收到租金后：
借：税金及附加 240,000
贷：应交税费——应交房产税 240,000
如本文“税会差异分析”中所述，该案例仅涉及甲置业公司支付的中介费（初始直接费用）10万元的差异处理：会计核算将其进行了资本化处理，按直线法分摊2万元计入2019年度损益，而根据税收规定，10万元均可以在2019年度税前扣除。甲企业在2019年度汇缴纳税申报时，应在A105000《纳税调整明细表》第26行“跨期扣除项目”第1列填2万元，第2列填10万元，第3列填0万元，第4列填8万元（调减应纳税所得额）。
应确认的递延所得税负债=8*25%=2万元
借：所得税费用 200000
贷：递延所得税负债 200000
2020-2023年各年会计处理“其他业务成本”分摊的2万元初始直接费用（共计8万元），因税收已在2019年度全额（10万元）进行了税前扣除，因此各年应就该项目纳税调增2万元，2020-2023年共计调增8万元。
内容来源：会管家服务